mariano

Il fitto d’azienda e gli obblighi tra le parti

E’ un contratto con il quale un soggetto (locatore o concedente) consente a un terzo (affittuario) il diritto di utilizzare la propria azienda dietro il corrispettivo di un canone.  Il contratto di affitto può riguardare l'intera azienda, più aziende possedute dallo stesso imprenditore o un solo ramo dell'attività. Il codice prevede una serie di poteri-doveri in capo all'affittuario in maniera che questi abbia la libertà operativa per gestire l'impresa, ma nello stesso tempo tutela l'interesse del locatore affinché non sia menomata l'efficienza dell'azienda che dovrà ritornare a sua disposizione alla scadenza del contratto. Pertanto l'affittuario: deve operare sotto la ditta che contraddistingue l'azienda; deve gestire l'azienda senza modificarne la destinazione e in modo da conservare l'efficienza dell'organizzazione e degli impianti, oltre alle normali dotazioni di scorte. La violazione degli ultimi obblighi o la cessazione arbitraria della gestione determinano la risoluzione del contratto (art. 2561, comma 3, e art. 1015, comma 1, cod. civ.). Il potere-dovere di gestione permette all'affittuario di godere e disporre dei beni aziendali nei limiti delle esigenze della gestione. 
Tale potere sussiste non solo per il cosiddetto capitale circolante (per esempio: materie prime e sussidiarie - comprese nella voce "C" del bilancio) ma anche per le immobilizzazioni (per esempio: immobili, impianti e macchinari - compresi nella voce "B" del bilancio) purché non venga alterata l'identità e l'efficienza dell'azienda. Pertanto l'affittuario può immettere nell'azienda nuovi beni che diventano di proprietà del locatore, ma può disporne per il periodo del contratto. Il contratto può, però, anche riconoscere al locatore la possibilità di non rilevare detti beni al termine del periodo di affitto. Ai sensi dell'art. 2556 cod. civ. i contratti di affitto di azienda devono essere provati per iscritto, salva l'osservanza delle forme stabilite dalla legge per il trasferimento dei singoli beni (per esempio per il trasferimento dei beni mobili iscritti nei pubblici registri) o per la particolare natura del contratto. Il codice prescrive altresì che i contratti, che devono essere stipulati in forma pubblica o per scrittura privata autenticata, vanno depositati per l'iscrizione nel registro delle imprese, nel termine di 30 giorni, a cura del notaio rogante o autenticante.

Avv. Carmine Galdi

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